Nekretnine u Hrvatskoj nikada nisu bile skuplje, a čak i ako dođe do određene korekcije, to neće biti ni izbliza dovoljno da se vrate na razinu od prije nekoliko godina, piše Index. Apartmanizacija u gradovima na obali, stranci koji kupuju svaku treću nekretninu u Hrvatskoj, kulturološka sklonost da se nekretnine koriste kao glavni oblik štednje i investicija… razloga je puno za relativno visoke cijene nekretnina u Hrvatskoj.

Usporedba cijena među državama i gradovima iskrivljuje stvarnu sliku jer se uspoređuje stanovništvo s različitom kupovnom moći, različitim visinama plaća i dohotka. Zbog toga stanovniku Njemačke nekretnine u Hrvatskoj mogu biti jeftine, a stanovništvu Hrvatske precijenjene.

Za kvalitetu stanovanja u nekoj državi i priuštivost stambenih nekretnina nije bitna samo cijena po kvadratnom metru, nego i prihodi stanovništva koje kupuje nekretnine. Uglavnom se to odnosi na plaću, ali u to spadaju i ostali prihodi poput iznajmljivanja apartmana turistima.

Prema stranici Numbeo, koja prikuplja podatke o cijenama u gradovima diljem svijeta, gradovi u Hrvatskoj su jedni od najskupljih u Europi za kupnju nekretnine domaćem stanovništvu. Taj zaključak proizlazi iz činjenice da je omjer prihoda obitelji i cijene stambene nekretnine jedan od najnepovoljnijih u Europi.

Omjer cijene i prihoda je jedna od najvažnijih mjera priuštivosti stambenih nekretnina, gdje niži omjer ukazuje na bolju pristupačnost. Izračunava se kao omjer medijana cijena stanova i medijana raspoloživog obiteljskog dohotka, izraženog kao godine prihoda.

Postoji nekoliko varijacija formule za izračun, ali Numbeo koristi onu koja definira neto raspoloživi obiteljski dohodak kao jednu i pol prosječnu neto plaću (50 posto je pretpostavljeni postotak zaposlenih žena), prosječnu veličinu stana od 90 m2 i prosječnu cijena kvadrata u gradu.

Prema tom izračunu četiri grada u Hrvatskoj spadaju među relativno 30 najskupljih gradova u Europi. To su Zadar, Dubrovnik, Split i Zagreb. S obzirom na veličinu Hrvatske, to je jako velik broj gradova u skupini relativno najskupljih na kontinentu.

Obitelj u Zadru s medijalnim dohotkom (pola obitelji ostvaruje više, a pola manje) bi trebala 17.9 godina štedjeti sav svoj dohodak da bi mogla kupiti stan od 90 m2 po medijalnoj cijeni u tom gradu. Prema tome je Zadar 12. najskuplji grad za kupnju nekretnine u Europi.

Dubrovnik je 15. relativno najskuplji grad za kupnju nekretnine u Europi. Obitelj s medijalnim raspoloživim dohotkom treba 16.9 godina sav svoj dohodak štedjeti da bi mogla kupiti stan od 90 m2. Split i Zagreb su 27. i 28. najskuplji, a u njima obitelj s medijalnim dohotkom mora štedjeti 15.1 godinu sav svoj dohodak da bi mogla kupiti stan od 90 m2.

Četiri od 30 relativno najskupljih gradova za domaće stanovništvo u Europi nalazi se u Hrvatskoj. Jedina država koja ima veći broj gradova na listi 30 najskupljih za domaće stanovništvo je Rusija. Uzmu li se u obzir površina i broj stanovnika, Hrvatska je apsolutni rekorder po pitanju relativne skupoće stanova za domaće stanovništvo.

Postoji više načina računanja priuštivosti stambenih nekretnina, ali praktički svi pokazuju da je Hrvatska jedna od najgorih država u Europi za kupnju stanova domaćem stanovništvu.

Prema izračunu Towergate Insurancea, jedne od najvećih osiguravajućih kuća u Ujedinjenom Kraljevstvu, Hrvatska je druga najskuplja država u Europi po pitanju skupoće stambenih nekretnina za domaće stanovništvo.

U tom izračunu kombiniraju najnovije podatke o bruto nacionalnom dohotku, što predstavlja ukupnu količinu novca koju zarade osobe i kompanije iz određene države, broju stanovnika, porezu na dohodak i prosječnim cijenama za stambene nekretnine.

Tako su dobili mjeru priuštivosti nekretnina. Veći broj znači da je kupnja stambene nekretnine domaćem stanovništvu relativno skuplja, odnosno da im treba veći dio dohotka.

Problem cijena nekretnina je u Hrvatskoj postao važno pitanje otkada su počele rasti, nakon dugogodišnje stagnacije. Ali je prilično sigurno da su i prije cijene bile previsoke s obzirom na plaće i dohodak stanovnika.

Zbog toga čudi činjenica da čak 90 posto stanovnika Hrvatske živi u vlastitoj nekretnini. Tu se vjerojatno radi o tome da vlasništvo nad nekretninom u Hrvatskoj kulturološki predstavlja imperativ za normalan život.

Ipak, cijene ne povećava toliko “organska” potražnja onih koji pokušavaju riješiti životno stambeno pitanje, nego navika da se nekretnine koriste kao glavni oblik investicije i štednje. Uz to, nekretnine vole kupovati i strani građani, koji već čine trećinu svih kupaca.

Bez obzira na koji način računali i modelirali, nekretnine u Hrvatskoj su za domaće stanovništvo jedne od najmanje priuštivih na svijetu. S obzirom na visinu plaća i ostalih primanja, stanovnicima Njemačke, Francuske, Nizozemske, Austrije, Švedske i ostalih država je put do prve nekretnine daleko lakši nego stanovnicima Hrvatske.